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“竞拍时，页面显示的房屋产权证为2021年颁发。我以52万元竞拍获得后，联系拍卖公司产权交接事宜时，才发现页面上的产权证已经无效。在我竞拍成功前该房屋已经过户给他人。”武汉的桂女士至今仍觉得此事憋屈。
虽然拍卖公司称不影响为桂女士办理产权交接，但因12天前“二手房”变“三手房”且未满两年，桂女士需额外承担近3万元的增值税等费用。当她拒绝支付尾款时，拍卖公司表示属于悔拍，5万元保证金一分不退。双方对簿公堂后，法院近日作出一审判决：房屋真实存在，可正常过户，竞拍者负主要责任。拍卖公司仅因瑕疵退还5000元保证金。
52万元竞拍的房屋，产权证竟显示无效？
2025年5月，武汉市民桂女士在淘宝阿里拍卖平台上看到一套由鼎耀拍卖（深圳）有限公司推出的房产。拍卖页面显示，产权证号为鄂（2021）武汉市武昌不动产权第0xxxx65号。最终经过60轮竞价，桂女士于5月20日以52.63万元的价格成功竞得。
然而竞拍结束后，桂女士在和拍卖公司联系房屋产权移交程序时，却意外发现一个让她震惊的事实：页面显示的产权证书编号，为无效。进一步查询得知，该房产在12天前（5月8日）就已因买卖办理了转移登记，房屋产权人换人了。
“这属于重大变更，在竞拍时我根本不掌握这个信息。拍卖公司也没有主动告知。”桂女士说，“他们明知道房子已经过了一手，却什么都没说。”
满两年的房屋变成了未满两年，需额外承担近3万元
这个看似不起眼的“信息差”，直接导致桂女士要多承担一笔不小的费用。
根据税收政策，个人将购买不足2年的住房对外销售，需全额缴纳5%的增值税。如果按拍卖页面显示的2021年产权证计算，该房屋至拍卖时已持有超过两年，本可免征增值税。
“但拍卖页面上未显示这一重大改变，导致房屋变成了5月8日第三人接手。我再买的话，第三人只持有了12天就交易，我需要额外承担约2.63万元的增值税，加上附加税费，接近3万元。”
“房子还是那个房子，就因为拍卖公司未告知这一重大信息，又过了一手，我要多交3万块钱。”桂女士觉得这很不公平，“拍卖公司为什么不告诉我房子已经过户了？为什么不告诉我税费会变？”
竞拍成功后发现房屋存在明显质量问题
此外，桂女士在竞拍成功后前往现场查看了房屋，发现存在多处地板和墙体渗水腐烂、厨房水池漏水、墙壁霉斑等明显质量问题，房屋装修老化破损严重，需重新拆除装修。“实际情况要比拍卖页面上的照片更严重更破旧。”桂女士称。
按照拍卖流程桂女士需在竞拍成功后15天内支付尾款，因为上述两点原因，她选择和拍卖公司沟通，要求终止交易，退还5万元保证金。而得到的答复是，不按期支付尾款属于悔拍行为。保证金不予退还。最终双方对簿公堂。
法院认定拍卖公司信息披露瑕疵判返10%保证金
深圳龙岗法院认为，案涉房屋虽有老化破损，但桂女士未举证证明存在主体结构类重大瑕疵，且拍卖公司已上传房屋图片，并声明以实际为准。桂女士参加竞拍未按提示实地看样，应自行承担质量瑕疵风险。
针对产权和税费的核心争议，法院查明，房产证注销确系旧证因转移登记失效，8月份该房产也成功过户给新买受人，表明产权无实质过户障碍。但拍卖公司在拍卖页面上使用无效旧证、产权信息标注矛盾，存在信息披露瑕疵。税费方面，法院认可拍卖公司的解释，认为其已在页面标注税费范围和咨询渠道，桂女士作为竞买人应自行核实房产持有年限及税费标准，未充分了解即竞拍属于推脱自身审慎义务。
法院最终判定，桂女士无正当理由悔拍，构成根本违约，应承担90%主要责任；鼎耀拍卖虽未隐瞒重大瑕疵，但存在信息披露错误的轻微过错，承担10%次要责任。据此判决鼎耀拍卖返还桂女士保证金5000元，驳回其其余诉讼请求。
3月20日华商报大风新闻从桂女士处了解，她对一审不服已上诉，目前暂未审理。
律师：一审判令拍卖公司担责10%比例明显过轻，建议上诉
陕西恒达律师事务所高级合伙人、知名公益律师赵良善认为：拍卖公示的房主信息与拍卖前12天已完成过户的真实权属状态严重不符，属于法定必须主动披露的重要信息。依据《拍卖法》第十八条、第六十一条规定，拍卖人负有全面说明标的瑕疵与权属状况的法定义务，该信息直接影响税费成本、房屋价值与竞买决策，并非一般物理瑕疵，不能以“瑕疵提示、以现状为准”免除披露责任。
赵良善表示，一审法院仅判令拍卖公司承担10%责任，责任比例明显过轻，建议上诉。拍卖公司故意隐瞒关键权属变动事实，构成信息披露严重失实，导致竞买人陷入重大误解，系引发悔拍的主要过错方，依法应承担主要乃至全部责任；一审未考量交易信赖受损及税费影响等核心因素，二审可依据《民法典》规定改判空间较大。
赵良善提醒，参与网上房产竞拍需严守风险防范要点：竞拍前务必自行到不动产登记中心查询最新产权、抵押、查封及过户记录，不依赖平台公示信息；仔细研读竞买须知，对权属、税费承担、交付等关键条款要求书面明确；实地验房并核实物业、水电欠费情况；全程保存拍卖页面、沟通记录、产权查询单等完整证据，遇权属信息不符及时提出异议并依法维权。
来源：大风新闻
发布于：北京
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我是锐智号的签约作者“望穿秋水思伊人”
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